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资金红利渐失:房企11月发债创新低 分化态势加剧

发布时间:2016-12-07  来源:21世纪经济报道  点击:
 

在市场降温、政策限制之下,房企正在向持续了一年多的资金红利时代挥手告别。

根据中原地产统计,今年11月,房地产企业融资规模为288.3亿元,创年内新低。环比10月下降57.9%,比9月下降75.2%。

从去年下半年开始,随着国内低利率环境的确立,房企纷纷通过发债的形式进行融资,且这正逐渐成为最主要的渠道。但今年以来,由于区域房地产市场过热,监管层全面收紧房企资金来源,发债也受到了一定限制。

分析人士认为,发债和销售是房企最主要的资金来源,随着楼市降温,这两种融资渠道都已受到影响。多数机构认为,房企的整体资金状况将渐趋紧张,但中小企业所受的影响要强于大型房企。

债务融资规模骤降

中原地产统计数据显示,今年11月,房企共进行了28笔私募债、公司债、中期票据等融资,比10月的79笔有明显下滑。从金额上看,11月房企债券融资规模为288.3亿,环比骤降57.9%。这一规模创今年以来的月度新低。

而在10月,房企债券融资规模就有明显下滑,当月融资规模为684.88亿元,比9月下降41.0%。

造成这种下滑的原因,在于今年9月份的一纸文件。当月,上海证券交易所发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案(试行)》,大幅提高房企发债的准入门槛和相关要求。10月,深交所也下发了类似文件。

两大交易所对房企发债采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。“基础范围”是指发行人资质良好,主体评级需为AA及以上的四类企业:境内外上市公司;省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房企;以房地产为主业的央企;中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。

5个综合指标及参数值分别是:最近一年末总资产小于200亿元;最近一年度营业收入小于30亿元;最近一年度扣除非经营性损益后净利润为负;最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%;房地产业务非一二线占比超过50%。

根据综合指标不同,两大交易所将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中,券商对列入风险类的房企发债项目“基本不考虑”,而列入关注类的房企则要求增加信息披露,引入增信措施和投资者保护条例。

出台上述文件的背景,在于今年以来房地产市场的升温。其中,土地市场火热,被认为是资金充裕、资金成本低所致。因此,两大交易所在文件中明确规定,房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。

即便如此,今年房企的人民币债券融资规模仍然创下历史新高。中原地产指出,今年前11月,房企债券融资额度达11250亿,这也是历史首次突破1万亿的年份。在美元升值预期强烈的背景下,不少房企提前赎回美元债,改发境内债。

中原地产首席分析师张大伟认为,由于美元升值趋势确立,且结合当前调控政策的走向来看,针对国内公司债的政策不会在短期内放松。因此,房地产企业的债券融资正在明显收紧。

加剧分化态势

除发债外,销售回款是房企的另一项主要资金来源。根据统计局的数据,1-10月份,房地产开发企业到位资金117261亿元,同比增长15.5%。其中,定金及预收款33655亿元,增长32.2%;个人按揭贷款19783亿元,增长51.5%。

自10月以来,调控政策施压,导致楼市交易明显降温。按照大多数机构的观点,房企的销售回款无疑也将受到影响。

中金公司在研报中指出,受调控政策影响,预计12月份新房销售额同比下降5%,环比下降8%;销售面积同比下降18%,环比下降5%。该机构还指出,预计今年四季度疲弱的销售表现将延续至明年一季度,且在明年下半年之前难有显著回升。

因此,在发债、销售两端均受到限制之后,房企的资金状况将逐步收紧。张大伟指出,对房企来说,未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题。

这种情况的影响已经开始显现。根据统计局数据,在15个一线和热点二线城市中,10月下半月,深圳、成都、北京、天津、上海、厦门和郑州等7个城市的新建商品住宅价格出现下降,广州持平,其余7个城市的新房价格环比涨幅收窄。部分房地产项目降价销售,亦被认为是考虑到资金成本提升、融资难度加大的情况所致。

但由于低利率的大环境并未改变,加之企业资金较为充裕、年底部分热门地块推出等,土地市场并未明显降温。但机构认为,由于各地都在收紧调控,土地市场的降温为期不远。

从行业表现来看,有分析认为,资金状况的收紧有可能加剧市场分化。“小企业容易扛不住,以前能用杠杆买五块地,现在只能买三块,扩张步伐肯定会受影响。”6日,北京某上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示,中小房企正在抓紧出货,从而尽快回笼资金,但在拿地中的顾虑会增多。

相比之下,大型房企的规模效应和融资优势就容易体现出来。上述人士表示,每一轮市场低谷期,都是房企洗牌和分化的时机,未来房地产项目和公司层面的并购将会加剧。

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